招商局商業(yè)房托基金去年收益總額近人民幣5億元
深圳花園城商場完成升級(jí)改造 大量新租戶陸續(xù)入駐
香港2024年3月15日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（"招商局商業(yè)房托基金"或"房托"，香港聯(lián)交所股份代號(hào)：1503），宣布截至2023年12月31日止之全年業(yè)績。招商局商業(yè)房托基金于報(bào)告年度的收益總額為人民幣489百萬元，較2022年收益增加人民幣57百萬元或13.3%。
此次每基金單位分派0.0450港元，連同已支付的每基金單位中期分派0.0475港元，報(bào)告年度的每基金單位分派總額為0.0925港元，按2023年12月29日招商局商業(yè)房托基金收市價(jià)1.34港元計(jì)算，分派收益率為6.9%。
招商局商業(yè)房托基金的總借款凈額為人民幣4,054百萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為39.0%。該比率低于房地產(chǎn)投資信托基金守則（"房托基金守則"）所準(zhǔn)許的50%上限。負(fù)債總額（不包括基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值）占資產(chǎn)總值的百分比為53.0%（2022年年末：62.6%）。
于2023年12月31日，基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣3,392百萬元或每基金單位人民幣3.01元，相當(dāng)于根據(jù)人民銀行于2023年12月29日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算的每基金單位3.32港元。
業(yè)務(wù)表現(xiàn)
于報(bào)告年度內(nèi)，整體物業(yè)組合的出租率由2022年底的83.2%，上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至86.8%。寫字樓部分的平均出租率上升了4.1 個(gè)百分點(diǎn)至90.0%。甲級(jí)寫字樓的出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿(mào)中心的出租率大幅增長了 11.9 個(gè)百分點(diǎn)，新時(shí)代廣場的出租率增長了5.6 個(gè)百分點(diǎn)。為此，這兩棟物業(yè)的租金水平下降約6%。相較而言，位于網(wǎng)谷的三項(xiàng)物業(yè)無需為達(dá)成出租率而做出租金讓步，較2022 年同期相比，各個(gè)物業(yè)的現(xiàn)時(shí)租金均有不同程度的漲幅。
由于招商局商業(yè)房托基金唯一的零售物業(yè)花園城進(jìn)行了升級(jí)改造，全年絕大部分時(shí)間內(nèi)有三分之一的區(qū)域處于裝修及空置狀態(tài)，其出租率在2023 年大部分時(shí)間受到了巨大的影響。目前，其出租率已恢復(fù)至73.7%。由于花園城已正式完成升級(jí)改造，預(yù)計(jì)其出租率會(huì)繼續(xù)恢復(fù)至改造前水平。
新時(shí)代廣場
2023 年內(nèi)，新時(shí)代廣場的出租率提升了5.6 個(gè)百分點(diǎn)，但受到整體經(jīng)濟(jì)下滑及周邊甲級(jí)寫字樓競爭帶來的影響，管理人在一定程度上降低了租金要求以提高出租率，導(dǎo)致現(xiàn)時(shí)租金每平方米下降了人民幣10.5 元，降幅為5.7%。2024 年，管理人將繼續(xù)以優(yōu)先考慮出租率為主要經(jīng)營目標(biāo)，高效的利用各項(xiàng)資源以優(yōu)化經(jīng)營狀況。
新時(shí)代廣場的估值受到深圳甲級(jí)寫字樓租金下降及租賃市場不穩(wěn)定的影響，其估值與去年同期相比下降了人民幣84 百萬元，從人民幣2,084 百萬元降到人民幣2,000 百萬元，降幅為4%。
網(wǎng)谷三項(xiàng)（數(shù)碼大廈、科技大廈 、科技大廈二期）
在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，網(wǎng)谷三項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營情況仍保持穩(wěn)固提升。于報(bào)告年度，科技大廈二期的出租率及現(xiàn)時(shí)租金均有所提升，出租率較去年同期上升了6.1 個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)每平方米租金上升了人民幣4.0元，漲幅為3.3%。科技大廈繼續(xù)保持滿租的經(jīng)營情況，其現(xiàn)時(shí)每平方米租金繼續(xù)穩(wěn)步上升至人民幣133.6 元，漲幅為2.9%。數(shù)碼大廈的出租率較上一年年末下降了4.5 個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)每平方米租金則上升了人民幣 5.2 元，漲幅為4.1%。
在估值表現(xiàn)上，數(shù)碼大廈及科技大廈分別上升0.3% 和1.6%，科技大廈二期則下降 2.2%。
招商局航華科貿(mào)中心
招商局航華科貿(mào)中心的出租率與去年同期相比，從70.0%大幅提升至81.9%，增加了11.9個(gè)百分點(diǎn)。由于采取了較為寬松的租賃政策，其現(xiàn)時(shí)每平方米租金從人民幣319.3元下降至人民幣301.4 元，降幅為5.6%。2024 年，管理人將在盡量不影響租金水平的情況下，繼續(xù)致力于提高出租率。
在估值表現(xiàn)上，招商局航華科貿(mào)中心與去年同期相比有所下降，主要是受到市場租金、物業(yè)本身租金水平跌幅及土地使用期限縮短的影響。
花園城
花園城在2023 年進(jìn)行的分區(qū)封閉式升級(jí)改造工程是其出租率及現(xiàn)時(shí)租金表現(xiàn)低迷的主要原因之一，其出租率在2023 年中跌至53.2%。為快速提升出租率及吸引新租戶入場，管理人在現(xiàn)時(shí)租金方面給予了相應(yīng)優(yōu)惠和激勵(lì)，導(dǎo)致其現(xiàn)時(shí)每平方米租金較2022年末下降了人民幣28.8 元，降幅為15.9%。
整體市場恢復(fù)不及預(yù)期也拖慢了花園城的經(jīng)營恢復(fù)的進(jìn)程，因此管理人一直重點(diǎn)關(guān)注花園城，投放資源，加大招商引流力度。2023年底花園城完成升級(jí)，迎來了全新的面貌，大量新租戶陸續(xù)入駐，人流量大幅增加，令其出租率恢復(fù)至73.7%，與 2023 年中期相比增長幅度為20.5 個(gè)百分點(diǎn)，較2022 年同期相比還上升了1.5 個(gè)百分點(diǎn)。
在花園城的經(jīng)營情況及租金收入水平極大地受到升級(jí)改造的影響，這同樣影響了其估值。由于其較低的租金水平，其估值與去年相比下降人民幣60 百萬元。
展望
"穩(wěn)"是2024年中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞，中國政府積極通過調(diào)整貨幣政策及財(cái)政政策支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定市場。2024開年，住建部下放城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各地即相繼出臺(tái)包括取消限購，降低首付等利好政策。2月中國人民銀行下調(diào)5年期LPR，進(jìn)一步降低購房者的成本，刺激并增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的活躍度。但地緣政治加劇，美國降息預(yù)期反復(fù)及不確定，2024年對(duì)中國經(jīng)濟(jì)仍是充滿挑戰(zhàn)的一年。
招商局商業(yè)房托基金主席及非執(zhí)行董事黃均隆先生表示："管理人持續(xù)以開源節(jié)流為目標(biāo)，冀能為持份者提供高質(zhì)、可持續(xù)的收益。管理人將緊密追蹤市場情況并靈活調(diào)整經(jīng)營策略以提升物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)，為持份者提供更優(yōu)質(zhì)的回報(bào)。招商局商業(yè)房托基金的投資策略目前聚焦在一線城市核心商圈的辦公樓，及一二線具較強(qiáng)購買力城市的購物中心。管理人在市場上持續(xù)尋找合適的投資標(biāo)的，希望平衡業(yè)態(tài)及區(qū)域的比例，增強(qiáng)投資組合的穩(wěn)健性并提升基金持有人的收益。在保持杠桿穩(wěn)定的情況下，探索不同投資結(jié)構(gòu)的可能性，擴(kuò)大管理規(guī)模。另外，管理人也持續(xù)探索成本壓縮的可能性，包括資金成本、項(xiàng)目管理費(fèi)用等。"
黃均隆先生補(bǔ)充："管理人預(yù)期2024 年，花園城全新開業(yè)后能給招商局商業(yè)房托的業(yè)績帶來增長點(diǎn)，同時(shí)2023年內(nèi)人民幣24億元的再融資將惠及2024年全年，進(jìn)一步修復(fù)招商局商業(yè)房托的業(yè)績。"
